مزایده ملک ؟

شماره آگهی: 140303460000120093
شماره پرونده:9709981770200445

تاریخ صدور:1403/12/14

شعبه صادر کننده:شعبه اول اجرای احکام مدنی دادگستری شهرستان کردکوی

موضوع:موضوع ماده 118 قانون اجرای احکام مدنی (مزایده )

متن آگهی:

بسمه تعالی

(آگهی مزایده مرحله اول)

نظر به اینکه در پرونده کلاسه بایگانی 980455 شعبه اول اجرای احکام مدنی دادگستری شهرستان کردکوی به موجب دادنامه و اجرائیه صادره از شعبه دوم دادگاه حقوقی شهرستان کردکوی ، ضمن الزام محکوم علیهما آقایان روزبه کیافرد و سیاوش آهاز به انجام تعهد قراردادی (تکمیل مجتمع در حال احداث) موضوع قرارداد مشارکت در ساخت تاریخ 1389/12/28 ، محکوم علیهما محکوم هستند به پرداخت مبلغ 19/708/420 ریال بابت هزینه دادرسی و نیز به پرداخت مبلغ 30/000/000 ریال بابت هزینه کارشناسی و 10/000/000 ریال بابت حق الوکاله وکیل در حق محکوم لها (آقایان باب اله مهاجر و علی اصغر مهاجرکتولی و محمدباقر مهاجرکتولی جملگی فرزندان رمضانعلی) و نیز به پرداخت هزینه نیم عشر اجرایی در حق صندوق دولت محکوم می باشند لذا با توجه به عدم تکمیل مجتمع در حال احداث با مشخصات مندرج در ذیل آگهی ، سهم محکوم علیهما روزبه کیافرد و سیاوش آهاز به میزان 42 درصد با کسر میزان فروش طبقات ، بشرح ذیل کارشناسی و ارزیابی گردیده است :

(( آدرس ملک مورد ترافع :

•    استان گلستان - شهر کردکوی خیابان ولی عصر (عج) سمت راست و روبروی بانک سپه مجتمع تجاری مهاجر

2-تشریح موضوع :

بموجب قرارداد مشارکت در ساخت به شماره سریال 641 تنظیمی مورخ 1389/12/28 در دفتر مشاور املاک میزان حوزه شهرستان کردکوی با کد 12 فیمابین خواهانها به عنوان مالک ملک (طرف اول) و خواندگان به عنوان سازنده (طرف دوم) موضوع احداث مجتمع تجاری و اداری  وفق پرونده ساختمانی شماره 32660 مورخ 1390/12/27 در یک قطعه زمین به مساحت اولیه 948 مترمربع و مساحت اصلاحی بعد از عقب نشینی به میزان  722 متر مربع می باشد

براساس معاینه صورت گرفته ، مجتمع ساختمانی مورد نظر توسط سازنده احداث شده ولی از حیث عملیات تکمیلی ساختمانی نواقصی داراست و امتیازات آب ، برق و گاز و تسویه حساب با شهرداری جهت هزینه های اخذ پایان کار هنوز مهیا نشده و تحویل ساختمان سهم مالکین هم با حدود 10 سال تاخیر روبروست لذا موضوع مطابق قرارکارشناسی به این هیات ارجاع شده است

3- قرار کارشناسی :

با توجه به قرارکارشناسی ابلاغی و مذاکره با قاضی محترم پرونده ، قرارکارشناسی عبارتست از برآورد هزینه ها و تعیین کلیه امورمورد تعهد طرفین پرونده بمنظور تکمیل پروژه و اخذ پایان کار از شهرداری

4- برخی نکات مهم در رابطه با قرارداد فیمابین طرفین پرونده :

1-4- مطابق بند 1-3- ماده 3 قرارداد مشارکت در ساخت مذکور ، آورده طرف اول عبارتست از یک قطعه زمین به مساحت ششدانگ 722 متر مربع دارای پلاک ثبتی 5615 فرعی از 2 اصلی واقع در بخش 2 حوزه ثبتی کردکوی که سند مالکیت به شماره 4314 صفحه 273 دفتر 54 بنام علی اصغر مهاجر کتولی.

2-2- طبق بند الف ماده 3 قرارداد ، کلیه هزینه های مربوط به شهرداری بابت پایان کار احداث ساختمان و سایر عوارض متعلقه و همچنین حق بیمه تامین اجتماعی و غیره به عهده طرف دوم قرارداد است.

3-4- طبق بند ب ماده 3 قرارداد ، کلیه هزینه های مربوط به احداث موضوع قرارداد تحت هر عنوان که باشد ، اعم از هزینه های مهندسی ، معماری ، بنایی ، کارگری و همچنین هزینه های ترسیم نقشه ، تامین مصالح ، اجرا و نظارت تا پایان مهلت قرارداد به عهده طرف دوم قرارداد است.

4-4- طبق بند پ ماده 3 قرارداد ، کلیه هزینه های مربوط به خرید و نصب انشعابات آب ، فاضلاب ، برق ، گاز ، تلفن به عهده طرف دوم قرارداد است.

5-4- طبق بند الف ماده 4 قرارداد ، سهم الشرکه طرف اول 58 درصد و طبق بند ب همین ماده ، سهم الشرکه طرف دوم (مجری طرح) 42 درصد

6-4- طبق بند 1 از ماده 6 قرارداد ، صورت جامعی از مصالح ، لوازم و منصوبات با ذکر تمام جزئیات ( اندازه ، نوع ، ویژگیهای ساخت و غیره ) که توسط طرف دوم در احداث موضوع قرارداد به کار خواهد رفت و درتاریخ 1390/01/20 به امضای طرفین رسیده ، به پیوست این قرارداد میباشد که جزء لاینفک آن خواهد بود.

7-4- طبق بند 1-1- موضوع تعهدات طرفین قرارداد ( تعهدات طرف اول ) پس از اتمام بنا به شرح قرارداد حاضر ، طرف اول قرارداد مکلف است نسبت به تنظیم سند رسمی 42 درصد سهم مشاعی ملک اعم از عرصه و اعیان به نسبت سهم الشرکه طرف دوم به نامبرده اقدام کند و طرف دوم نیز مکلف به تنظیم و انتقال سهم الشرکه طرف اول قراردادبنام آنها ( 58 درصد ) می باشد.

8-4- طبق بند 1-2- تعهدات طرف دوم ، در صورتیکه اجرای طرح مورد توافق در موعد مقرر در ماده 5 تکمیل نشود ، طرف دوم می بایست به ازای هر روز تاخیر در ایفای تعهد ماهیانه مبلغ 20/000/000 ریال به عنوان خسارت و ضرر و زیان دیر کرد و تکمیل بنا به طرف مقابل بپردازد .

9-4- طبق ماده 5 قرارداد مدت زمان شروع مشارکت و اجرای طرح از تاریخ پنجم خرداد1390 لغایت 24 ماه تا تاریخ 1392.03.05 می باشد.

5- اقدامهای کارشناسی :

1-5- مطالعه پرونده و آگاهی از قرارکارشناسی .

2-5- معاینه ملک مورد ترافع طی چند مرحله هماهنگی جهت حضور کلیه اعضای هیات کارشناسان و بررسی لازم.

3-5- تشکیل جلسات متعدد با طرفین دعوی و استماع اظهارات آنها و اخذ مدارک و مستندات لازم .

4-5- تشکیل جلسات همفکری و بررسی و تبادل نظر هیات کارشناسان .

5-5- مذاکره حضوری با قاضی محترم شعبه و تبادل نظر به منظور ارائه طریق در خصوص برخی ابهامات و تکالیف کارشناسی مرتبط با قرار کارشناسی .

6-5- صدور معرفی نامه شعبه به عنوان احدی از کارشناسان هیات ( پرویز مهماندوست ) جهت مطالعه پرونده پروژه ساختمانی مورد نظر در شهرداری و اخذ تصویر از برخی مستندات.

7-5- استماع اظهارات نهایی طرفین دعوی .

8-5- تشکیل جلسه مجدد اعضای هیات و تبادل نظر نهایی و جمع بندی بمنظور تهیه ، تنظیم و ارسال گزارش.

6- کلیات موضوع : عکسهای پیوست ص 1 .

عملیات سازه ای و ساختمانی مجتمع تجاری - خدماتی مورد ترافع عمدتا اجرا شده است ولی برخی نواقص تکمیلی ساختمانی اعم از فضای داخلی و نمای بیرونی و همچنین برخی تاسیسات و تجهیزات که بابت  تعهد نصب یا عدم نصب آن توسط سازنده (ازجمله پله برقی و چیلر وغیره ) بین طرفین اختلاف نظر وجو دارد از طرفی تهیه لیست کامل مصالح و تجهیزات مد نظر برای مجتمع که تعهد تهیه آن از تعهدات سازنده بوده و میبایست با امضا ء طرفین منضم به قرارداد باشد نیز در دسترس نبوده و طرفین ارائه ندادند تا نسبت به کم و کیف تعهدات سازنده اظهار نظر صریح اعمال گردد ، در عین حال این هیات با بررسی کامل متن قرارداد و تعهدات طرفین ، بررسی پرونده و مستندات مربوطه در شهرداری ، تبادل نظر با قاضی محترم و با عنایت به ضوابط ساخت و ساز و مسائل فنی و دیدگاههای کارشناسی اعمال نظر می نماید.

خواهانها ( مالکان با ارائه تصویر مبایعه نامه هایی ) مدعی هستند که که خواندگان ( سازندگان ) یک باب تجاری بانضمام نیم طبقه واقع در بر خیابان اصلی ( واحد شماره 3 ) مستقر در ضلع شمالی راهرو ، یک باب واحد تجاری در طبقه اول به مساحت تقریبی 16/50 متر مربع ، دو واحد سوئیت در طبقه دوم به مساحتهای تقریبی 78 مترمربع و 55/45 مترمربع را بدون اطلاع آنها به غیر واگذار نموده اند.

ضمن اینکه سازندگان ابراز میدارند که مبایعه نامه های مذکور ابطال شده است لذا احراز صحت و سقم موضوع خارج از صلاحیت این هیات می باشد.

7- نظریه کارشناسی :

1-7- با توجه به مراتب فوق الذکر و جمیع موارد مرتبط با قرارکارشناسی وبا فرض اینکه هیچ یک از طرفین دعوی هیچ واحدی از مجتمع مورد نظر را تحت هیچ عنوانی به غیر واگذار ننموده باشد ، هزینه های رفع نقص ساختمان و ادای تعهدات اداری و مالی تا مرحله ی اخذ پایانکار به شرح جدول پیوست محاسبه و تعیین و جمعا به مبلغ 128/598/665/140 ریال (یکصدو بیست و هشت میلیاردو پانصدو نودو هشت میلیون و ششصدو شصت و پنج هزارو یکصدو چهل ریال) اعلام میگردد.

لازم به ذکراست مبلغ فوق باکسر هزینه پله برقی به مبلغ 66/850/000/000 ریال (شصت و شش میلیاردو هشتصدو پنجاه میلیون ریال تقلیل می یابد.

2-7- در خصوص سهم الشرکه ی هریک از طرفین پرونده ، در صورت تامین هزینه ها و مراتب اداری و اخذ پایانکار توسط سازندگان ، به استنادبند الف ماده 4 قرارداد فیمابین ، از کل واحدهای تجاری همکف و طبقه اول و سایر فضاهای اختصاصی طبقات دوم و سوم و با حفظ مشاعات و مشترکات ، سهم مالکان 58 درصد و سهم سازندگان 42 درصد خواهد بود.))

نظریه تکمیلی :

در محاسبه و ارزیابی ها فرض بر آن است که هیچ یک از طرفین دعوی اقدام به فروش واحد از سهم الشرکه خود را نداشته اند. برآوردها و محاسبات  ارزیابی عرصه و اعیان به تفکیک تعیین و اعلام می گردد:

- ارزیابی عرصه و اعیان:

بر اساس استعلام از چند بنگاه معاملاتی در همان محدوده که اظهار داشتند خرید و فروش در آن منطقه به ندرت اتفاق افتاده و معیار قیمت آن چیزی هست که فروشنده اعلام می کند و توافق طرفین می باشد  حدود قیمت عرف عرصه و اعیان تجاری به شرح ذیل ارزشگذاری گردیده است:

الف) واحدهای تجاری طبقه همکف :

- واحد های تجاری بر خیابان اصلی طبقه همکف (مجموعا 261/47 متر مربع) بطور میانگین از قرار مترمربعی 1/100/000/000 ریال جمعا مبلغ 287/617/000/000 ریال

- نیم طبقه های واحدهای تجاری مجاور بر خیابان اصلی طبقه همکف(169/54 متر مربع) بطور میانگین از قرار مترمربعی 370/000/000 ریال جمعا مبلغ 62/729/800/000 ریال

- سایر واحد های تجاری طبقه همکف (292/68 متر مربع) بطور میانگین از قرار مترمربع600/000/000 ریال جمعا 175/608/000/000 ریال

- نیم طبقه های سایر واحدهای تجاری طبقه همکف (218/27 متر مربع) بطور میانگین از قرار مترمربعی 200/000/000 ریال جمعا 43/654/0000/000 ریال

ب)واحدهای تجاری طبقه اول (557.33 متر مربع) بطور میانگین از قرار مترمربعی 450/000/000 ریال جمعا مبلغ 250/798/500/000 ریال

ج) واحدهای طبقه دوم (663 متر مربع) بطور میانگین از قرار مترمربعی 350/000/000 ریال جمعا مبلغ 232/050/000/000 ریال

د) واحدهای طبقه سوم (663 متر مربع) بطور میانگین از قرار مترمربعی 300/000/000 ریال جمعا مبلغ 198/900/000/000 ریال

جمع کل برآورد ارزش عرصه و اعیان جمعا مبلغ 1/251/357/300/000 ریال

برآورد ریالی سهم طرف دوم قرارداد از ارزش عرصه و اعیان :

سهم سازندگان آقایان آهاز و کیافرد 42% ارزش کل عرصه و اعیان و با لحاظ همه عوامل کاهشی فوق الذکربه میزان 55 درصد مبلغ 289/063/536/300 ریال (دویست وهشتادونه میلیارد و شصت و سه میلیون و پانصدوسی و شش هزاروسیصدریال) می باشد ، صرفاً طبقه همکف از قسمت سهام محکوم علیهما که به ارزش 13/157/963/200 تومان است توقیف و به مزایده گذاشته خواهد شد که مطابق بند الف قسمت نظریه تکمیلی کارشناسان می باشد

توضیح : در تعیین ارزش سهم سازنده ضرایب کاهشی و با احتساب پیشرفت فیزیکی نود درصد اعمال شده است.

با توجه به کارشناسی بعمل آمده مال مورد مزایده به صورت مشاعی مزایده گذارده می شود و با عنایت به درخواست محکوم لهما و اقدامات انجام شده از طریق مزایده حضوری به فروش میرسد ، خریداران می توانند پیشنهادات خود را در جلسه مزایده ارائه دهند.

مکان برگزاری مزایده : شعبه اول اجرای احکام مدنی دادگستری کردکوی مورخ 1403/12/25 ساعت 9 الی 10 صبح

نکات قابل ذکر : 1- مزایده از مبلغی که توسط کارشناس تعیین شده شروع می شود و برنده مزایده کسی خواهد بود که بالاترین مبلغ را درجلسه پیشنهاد دهد. ضمناً متقاضیان شرکت در مزایده موظفند 10 درصد مبلغ مزایده (13/157/963/200 تومان) را فی المجلس چک تضمین شده بانکی ارائه نماید.

2- مزایده با حضور نماینده اجرای احکام مدنی و نماینده دادسرای شهرستان کردکوی صورت خواهد گرفت.

3- برنده مزایده وفق مقررات 10% مبلغ مورد خرید را نقداً به شماره حساب سپرده دادگستری کردکوی واریز نماید در صورتیکه الباقی مبلغ به میزان 90% را طی یکماه از تاریخ مزایده پرداخت نکند مبلغ ده درصد پرداختی وی با توجه به ماده 129 قانون اجرای احکام مدنی به نفع دولت ضبط خواهد شد.

4- خریداران می توانند 5 روز قبل از اجرای مزایده به هماهنگی این اجرا از مال مورد نظر بازدید نمایند.

5- انتقال مال پس از تشریفات قانونی و تائید صحت مزایده از ناحیه شعبه محترم صادر کننده رای صورت خواهد گرفت.

نیک بخش - دادورز شعبه اوّل اجرای احکام مدنی دادگستری شهرستان کردکوی