اولویت خرید ملک مشاع در مزایده - خبرگزاری پارس نماد داده ها
تاریخ انتشار: 1403.09.25
زمان تقریبی مطالعه: 8 دقیقه
ملک مُشاع یا مشترک چیست؟ اولویت خرید ملک مشاع در مزایده با چه کسی است؟ نحوه برگزاری حراج مال مشترک چگونه است؟ کدام طرف معامله در خرید املاک اشاعه حق تقدم دارد؟ چگونه بدون اجازه شریک، مال مشترک را بفروشیم؟ و...
اینها ابهاماتی هستند که افراد در مسیر معامله املاک مشترک یا غیرقابل افراز با آنها مواجه می شوند.
پارس نماد قصد دارد به دلیل پیچیدگی و اهمیت این نوع معاملات، به زبانی ساده مبحث حق تقدم در مزایده مال مشترک و قوانین پیرامون آن را شرح دهد. پس با ما همراه باشید.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع یا غیر قابل افراز به ساختمان یا زمینی گفته می شود که دو یا چند نفر به صورت مشترک مالک آن هستند. در این نوع املاک، متصرفات مشخص نیست و همه مالکین همزمان صاحب تمام قسمتهای عرصه و اعیان هستند.
به طور کلی در مالکیت اشاعه هر کدام از شرکا حق استفاده از همه بخش های ملک را خواهند داشت و در عین حال هیچ یک مالک بخش خاصی از ساختمان یا زمین نیست! بنابراین همه افراد در تعمیرات ساختمان، مالیات، نگهداری، بازسازی، زیباسازی و... نسبت به سهم خود مسئولیت دارند.
مزایده ملک مشاعی در چه صورت انجام می شود؟
طبق قانون مدنی اگر یکی از مالکین سهم خود را از مال مشترک طلب کرده و با شریک خود به توافق نرسد باید به دادگاه مراجعه نماید. دادگاه با احراز غیرقابل تقسیم بودن مال، دستور فروش صادر میکند.
چنانچه یکی از شرکا به دلیل تخلف یا بدهی دیونی داشته باشد و از عهده پرداخت آنها برنیاید دادگاه فقط سهم او را از مال مشترک به مزایده می گذارد. در صورتی که ملک قابل تقسیم نباشد، ششدانگ آن فروخته خواهد شد و سهم هر یک از مالکین به آنها پرداخت میشود. سهم مدیون نیز به خواهان دعوی واگذار می شود.
به طور کلی فروش و مزایده املاک و زمین مشاع به دلایل زیر انجام میشود:
• مال قولنامه ای شریکی
• طلب مهریه
• مطالبه ارث
• سند رهنی بانک
• تقسیم زمین های زراعی
فرایند برگزاری فروش ملک مشاع
1- درخواست افراز:
اگر طرفین برای فروش مال اشاعه توافق کنند به نحوی که تمایل دارند می توانند آن را به فروش برسانند. در صورت عدم توافق، یکی از شرکا باید به اداره ثبت مراجعه و درخواست افراز مال مشترک نماید. چنانچه ملک قابل تقسیم نباشد، اداره ثبت آن را احراز و گواهی عدم افراز صادر می نماید.
2- دستور فروش توسط دادگاه:
قاضی دادگاه، درخواست خواهان، گواهی عدم افراز و سایر شواهد را بررسی کرده و ابلاغیه های مورد نیاز را به همه شرکا ارسال میکند. سپس دستور فروش مال اشاعه به اجرای احکام ابلاغ و تشکیل پرونده انجام میشود. در این مرحله سهم هر یک از مالکان به طور دقیق مشخص خواهد شد.
توجه کنید اگر مال به دلیل تخلف یا بدهی موضوع دعوا باشد، قبل از دستور فروش ابتدا باید نسبت به توقیف آن اقدام نمود.
3- قیمت گذاری ملک مشاعی:
کارشناس رسمی دادگستری برای ارزش گذاری ملک عوامل مختلفی را در نظر می گیرد.
پارامترهای موثر بر تعیین قیمت:
• متراژ عرصه و ساختمان
• سن اعیان
• ارزش روز منطقه
• کاربری
• قابلیت تغییر کاربری
• امکاناتی همچون پارکینگ، انباری و آسانسور
• چند بر بودن
• تعداد طبقات
• ارزش زمین و اعیان
• و...
امکان اعتراض به قیمت تعیین شده تا یک هفته بعد از قیمت گذاری کارشناس از سوی سهامداران وجود دارد.
4- فراخوان فروش:
آگهی فروش مال به دستور اجرای احکام در رسانه های عمومی منتشر میشود. متن آگهی حراج باید روشن و دقیق باشد و موارد زیر را به عنوان اطلاعات اصلی دربرگیرد:
• نوع کاربری
• قیمت پایه
• تاریخ و محل برگزاری حراج
• پلاک ثبتی
• سهم هر یک از شرکا
• مشخصات مالکین
• جزییات ساختمان و زمین
مزایده در روز، ساعت و محل تعیین شده برگزار میشود. در این جلسه، خریداران قیمتهای پیشنهادی خود را ارائه خواهند داد. فردی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد به عنوان برنده حراج تعیین می شود. برنده باید مبلغ پیشنهادی را به حساب دادگستری واریز کند. اجرای احکام نیز پس از کسر هزینه های قانونی همچون انتشار آگهی، دستمزد کارشناس و... باقی مبلغ را بین مالکین تقسیم میکند.
برای اطلاعات بیشتر در مورد فرایند فروش اموال مشاعی به مقاله مراحل مزایده ملک رجوع کنید.
اولویت خرید ملک مشاع در مزایده
اکنون وقت آن است به این پرسش پاسخ دهیم: حق تقدم در مزایده ملک مشاع با چه کسی است؟
پاسخ: در جلسه حراج، دو یا چند متقاضی برای خرید مال اشاعه با یکدیگر رقابت میکنند. صاحبان ملک نیز در صورتیکه واجد شرایط باشند مجاز هستند در جلسه فروش شرکت کنند. چنانچه قیمت پیشنهادی آنها بالاتر از قیمت پایه باشد، به عنوان برنده انتخاب خواهند شد. بنابراین هیچ تفاوتی میان شرکت کنندگان وجود ندارد و مالکان اولویتی برای خرید مال اشاعه نسبت به سایرین نخواهند داشت!
اولویت خرید ملک مشاع در مزایده با فردیست که:
1- پیشنهاد قیمت بالاتری نسبت به شرکت کنندگان دیگر ارائه دهد.
2- توانایی پرداخت ثمن معامله را داشته باشد.
نکته مهم در مورد حق تقدم فروش مال مشاع: اگر ساختمان یا زمین فقط دو مالک داشته باشد، یکی از آنها می تواند از حق شفعه استفاده کند. حق شفعه به یکی از سهامداران این امکان را میدهد که صاحب شش دانگ مال شود.
حق شفعه به زبان ساده: فرض کنید شخص A و B در مالی شریک هستند. A سهم خود را به صورت عقد بیع به فرد دیگری به نام C میفروشد. در این میان B به عنوان صاحب بخشی از مال از این کار رضایت ندارد! و قصد دارد به طور کامل ملک را تصاحب کند. به دلیل وجود عقد بیع بین A و C یک راه برای B باقیست. حق شفعه! با استفاده از این حق، B میتواند مبلغ پرداختی از سوی خریدار یعنیC به A را مجدد به C پرداخت نماید. با این کار مالک ششدانگ ملک خواهد شد.
شفعه دارای 5 شرط است:
• مال غیرمنقول باشد.
• مالکان باید 2 نفر باشند.
• مال بین دو نفر مشترک باشد.
• فروش به شخص ثالث انجام شود.
• زمین یا ساختمان قابل افراز باشد.
• سهام مشترک باید با انجام مبایعه نامه فروخته شود نه ثمن معامله.
فروش نرفتن ملک مشاع در مزایده
چنانچه مال اشاعه در حراج فروخته نشود، خواهان می تواند درخواست تجدید مزایده نماید. اگر باز هم در تجدید معامله فروش نرود، این بار کارشناس مبلغ را پایین تر در نظر میگیرد. جلسه حراج چندین نوبت تکرار می شود تا در نهایت ملک به فروش برسد.
ابطال مزایده ملک مشاع
مطابق ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، وقوع این موارد، باعث ابطال معامله املاک مشاع خواهد شد:
1- برگزاری جلسه فروش به غیر از محل و زمان تعیین شده در متن آگهی
2- ممانعت از حراج و رد بالاترین قیمت پیشنهادی بدون دلیل قانونی
3- محرز شدن تخلفات مربوط به قیمت پایه کارشناسی
4- برپایی جلسه فروش بدون حضور نماینده دادسرا
باطل شدن معامله ممکن است بعد از انتقال سند نیز رخ دهد. برای کسب اطلاعات کاملتر در این خصوص به مقاله ابطال مزایده بعد از انتقال سند مراجعه کنید.
مزایا و معایب مزایده ملک مشاعی
مزایا
• ارزان تر بودن نسبت به املاک مشابه:
از مهمترین مزایای خرید ملک مزایده ای پایین بودن قیمت آن نسبت به سایر املاک است. این نوع املاک اغلب دادگاهی هستند و باید فوری به فروش برسند. به همین دلیل 20 تا 40 درصد ارزانتر از بازار معامله می شوند.
• فروش قطعی بدون اخذ رضایت از شرکا:
چنانچه هر کدام از مالکین سهم خود را از مال مشترک طلب کند، بدون رضایت سایر شرکا، می تواند به دادگاه مراجعه کرده و دستور فروش را اخذ نماید.
• امکان خرید مال توسط هر کدام از مالکین:
در جلسه فروش، هر کدام از سهامداران می توانند به عنوان خریدار شرکت کرده و با ارائه بالاترین پیشنهاد قیمت، تمام ملک را تصاحب کنند.
معایب
• احتمال ضرر برای مالکان:
به طور کلی اموالی که دارای صاحبان متعدد هستند نسبت به اموالی که تنها یک مالک دارند و به اصطلاح شش دانگ هستند با قیمت کمتری فروخته می شوند. بنابراین ارزش سهم همه مالکان کاهش می یابد و ممکن است به ضرر آنها تمام شود.
• زمان بَر بودن پروسه فروش:
فرایند فروش و نقل و انتقالات اموال مشترک به دلیل پیچیدگی های خاصی که دارند ممکن است بیش از حد معمول طول بکشد.
• مشکلات عدم تخلیه:
اسناد مزایده همواره بر رفع تصرف از سوی مالکان قبلی و مستاجران تاکید دارند. با این حال برخی افراد، ملک را در موعد مقرر به خریدار تحویل نمیدهند. در این شرایط برنده حراج می تواند طرح دعوی علیه متصرف را انجام دهد.
نتیجه گیری
اولویت خرید ملک مشاع در مزایده با شخص خاصی نیست! بلکه فردی میتواند به عنوان خریدار برگزیده شود که قیمت بالاتری در جلسه فروش پیشنهاد دهد.
تنها در مواردی که دو فرد با یکدیگر شریک هستند یکی از آنها میتواند از حق شفعه استفاده کند. یعنی اگر یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالث واگذار کند شریک دیگر می تواند با پرداخت مبلغ تعیین شده بین شخص ثالث و شریکش صاحب کل مال شود.
پیشنهاد ویژه برای خریداران ملک مزایده ای
املاک مشاع در حراج معمولا زیر قیمت بازار و با شرایط ویژه ای به فروش میرسند. برای خرید این نوع اموال پیشنهاد میکنیم به منبعی مراجعه کنید که آگهی های فروش ملک را به صورت دقیق و بِروز از سراسر کشور منتشر میکند.
پارس نماد داده ها به عنوان بزرگترین مرجع اطلاع رسانی مناقصه مزایده کشور، لیست کامل آگهی های فروش املاک دادگستری، سازمان های دولتی، خصوصی و... را با جزئیات کامل در اختیار خریداران قرار میدهد. کافیست روی دکمه ثبت نام کلیک کرده و به قسمت مزایدات سایت بروید. جدیدترین حراج های ملک به صورت دسته بندی شده و به تفکیک استان برای شما نمایش داده می شود.
علاوه بر خریداران، فروشندگان املاک نیز میتوانند به عنوان مزایده گزار در سایت پارس نماد آگهی فروش درج نمایند. توجه داشته باشید فروشندگان، فقط شامل ارگان های دولتی و خصوصی مجاز هستند.
چند نمونه از آگهی های فروش املاک در سامانه پارس نماد:
• حراج ملک مشاعی تجاری متراژ 180.16
• مزایده چهار دانگ مشاع از ششدانگ عرصه و اعیان یک باب مغازه
• مزایده یک دستگاه آپارتمان به مساحت 101.52 مترمربع
• مزایده فروش یک قطعه زمین به مساحت 250 متر مربع
مزایده امروز
توضیح حق شفعه خیلی خوب بود. دستتون درد نکنه. به زبان خیلی ساده و روان این فرایند حقوقی رو توضیح دادید. مرسی.
پاسخ: جهت کسب اطلاعات بیشتر لطفا با شرکت پارس نمادداده ها (خبرگزاری مناقصه و مزایده) کل کشور تماس حاصل فرمایید. ۰۲۱-۸۸۳۴۹۶۷۰-۵
خسته نباشید. خیلی جالب بود من فکر میکردم کسی که از ملکی سهم داره وقتی در مزایده شرکت کنه اولویت با اونه!!!
به نظر من مزایده ملک خیلی به نفع مالک نیست. به خصوص اگر بین چند نفر مشترک باشه.
وقت بخیر. من سوالم فروش نرفتن ملک مشاع در مزایده بود که به خوبی پاسخم را گرفتم. تشکر از پارس نماد داده ها.
اگر ملکی بین دو نفر مشاع باشه و یکی از سهام داران سهمش رو مبایعه نامه نوشته باشه، شریک دیگه میتونه با استفاده از حق شفعه ملک رو به نام خودش کنه. برای مزایده املاک مشاعی این قانون خیلی کاربردی هستش.
وقت بخیر. ببخشید یه سوال داشتم. حق شفعه برای ملکی که سه تا مالک مشترک داره امکان پذیره؟
پاسخ: جهت کسب اطلاعات بیشتر در رابطه با این مزایده لطفا با مزایده گزار تماس حاصل فرمایید.