چگونه می توان مزایده را ابطال کرد؟/ دادخواست ابطال مزایده

آخرین به روزرسانی: 30 اردیبهشت 1405
مدت زمان مطالعه: 8 دقیقه
در صورت غیرقانونی بودن معامله، چگونه می توان مزایده را ابطال کرد؟ آیا واقعا راهی برای باطل نمودن معاملات رسمی وجود دارد؟ شرایط فسخ معامله فروش در اجرای احکام چیست؟
در ادامه، همراه ما باشید تا با این مطلب کامل و جامع، صفر تا صد ابطال مزایده ثبتی رو برای شما عزیزان شرح بدیم.

ساده بگیم و یکراست بریم سر اصل مطلب:
اکثر کسایی که بخاطر بدهی، پرداخت مهریه و... اموالشون توقیف میشه به دنبال راهی هستند که دارایی هاشون به حراج نره. یا اینکه اگر در مرحله فروش هست، میخوان حراج رو باطل کنن.
آیا واقعا امکانش هست معامله رو باطل کنیم؟ بله. در صورتی میتونیم حراج رو باطل کنیم که واقعا تشریفات مزایده رعایت نشده باشه. یا به طور کلی ثابت کنیم، معامله مشکل قانونی داره.
این موضوع فقط مربوط به مرحله فروش نیست. در بعضی پرونده های مالی دیده شده که فسخ معامله بعد از انتقال سند ثبتی هم امکان پذیره!
به این نمونه واقعی توجه کنید:
توی یه پرونده مالی، یه نفر محکوم شده تا پولی رو بده. حالا توانایی پرداخت نداره! یا حداقل بگیم که انقدری پول نقد نداره که بخواد الان بدهیش رو پرداخت کنه! راهی براش نمیمونه جز اینکه هر چی داره و نداره مثل ملک، ماشین یا هر چیز دیگه ای رو به دادگاه معرفی کنه تا دادگاه هر مقداری که لازم میدونه رو توقیف کنه.
این بنده خدا فقط یه آپارتمان داشت که دادگاه توقیفش کرد. بعد از توقیف آپارتمان، کارشناس دادگستری، قیمت گذاری روی ملک رو انجام داد. بعد از ارزیابی ملک و دستور فروش، اجرای احکام، زمان و مکان جلسه حراج رو مشخص کرد. اما مشکل اینجاست که تاریخ جلسه فروش، اشتباهاً مربوط به 8 ماه بعده! در صورتی که قیمت گذاری کارشناس، فقط 6 ماه اعتبار داره.
اینجاست که محکوم علیه میتونه دادخواست فسخ معامله رو به مرجع صلاحیتدار ارائه بده. دادگاه هم با بررسی همه جوانب، دستور ابطال مزایده ثبتی رو صادر میکنه.
حالا بریم ببینیم به طور دقیق دلایل و شرایطی که میتونیم حراج رو باطل کنیم چیه و مرجع رسیدگی به این موضوع کجاست؟

در این مقاله میخوانید:

•    دعوی ابطال مزایده چیست؟
•    مهمترین شرایط و دلایل ابطال مزایده اجرای احکام مدنی
•    چگونه مزایده را باطل کنیم؟ 
•    مرجع رسیدگی به ابطال مزایده در صلاحیت کیست؟
•    مهلت دادخواست ابطال مزایده
•    ابطال مزایده ملک ورثه ای
•    سوالات متداول
•    جمع بندی

دعوی ابطال مزایده چیست؟

دعوی ابطال مزایده به زبان ساده به دعوایی گفته می شود که اشخاص ذینفع نسبت به فرایند اجرای معامله اعتراض داشته باشند. خواهان دعوی، این اعتراض را به دلایلی همچون عدم رعایت مکان و زمان جلسه فروش، ممنوعیت خریدار و... به واحد اجرای احکام یا دادگاه ارائه میدهد.

مهمترین شرایط و دلایل ابطال مزایده اجرای احکام مدنی 

1.    تخلف در زمان و مکان برگزاری جلسه فروش: 
مشخصات مال، زمان و مکان برگزاری جلسه فروش در متن آگهی، قید می شود. اشخاص ذینفع می توانند چنانچه جلسه حراج در زمان و مکانی غیر از آنچه در متن آگهی درج شده، انجام شود، حراج را باطل کنند.

2.    تخلف در قیمت پایه کارشناسی:
طبق ماده 136 قانون اجرای احکام مدنی، تخلفات در خصوص قیمت پایه کارشناسی بدین صورت است:
الف) قیمت گذاری اموال به درستی انجام نشده باشد.
ب) بیش از 6 ماه از مدت کارشناسی گذشته باشد.
ج) بدون دلیل قانونی، بالاترین قیمت پیشنهادی رد شود.
در این صورت محکوم علیه یا شخص ذی نفع میتواند به صورت قانونی تقاضای باطل نمودن معامله را به دادگاه ارائه کند. 
3.    عدم حضور نماینده دادستان در زمان برگزاری حراج: 
حضور دادستان یا نماینده وی در جلسه فروش از الزامات اصلی تشریفات مزایده است. چنانچه عدم حضور ایشان تایید شود، سلامت معامله زیر سوال رفته و حراج باطل خواهد شد.

4.    ممنوع المعامله بودن خریدار: 
چنانچه برنده حراج جزو اشخاص ممنوع المعامله باشد، امکان ابطال معامله وجود دارد. برای مثال مامور اجرا، دادورز، ارزیاب، متصدی فروش مال و نزدیکان سببی و نسبی آنها جزو افراد ممنوع المعامله هستند. هرگاه این افراد به عنوان برنده معامله انتخاب شوند، مزایده وجهه قانونی ندارد و باطل میشود.

5.    عدم توجه به مستثنیات دین بودن مال: 
مستثنیات دین به اموالی گفته می شود که بدهکار از طریق آنها امرار معاش می کند و امکان توقیف آنها وجود ندارد. حال چنانچه اینگونه اموال برای حراج، توقیف شوند، شخص محکوم علیه می تواند درخواست لغو مزایده به دلیل مستثنیات دین را به دادگاه ارائه دهد.

6.    ایجاد مانع برای شرکت اشخاص در حراج: 
ممانعت از ورود اشخاص به جلسه حراج، بدون دلیل قانونی، موجب لغو و تجدید دوباره آن خواهد شد. همچنین عدم پذیرش بالاترین رقم پیشنهادی شرکت کننده نیز از دیگر دلایل ابطال حراج است.

7.    وقوع ملک در طرح شهرداری یا سایر طرح های دولتی: 
در صورتی که برنده معامله پس از خرید ملک به این موضوع پی ببرد که ملک در طرح های دولتی یا شهرداری قرار دارد، ممکن است بتواند درخواست لغو حراج را بدهد. البته در شرایط خاصی پس از صدور سند انتقال اجرایی، امکان فسخ و ابطال سند وجود ندارد. این مسئله بستگی به تصمیم دادگاه و بررسی شرایط دارد و قطعی نیست.

8.    اعتراض شخص ثالث:
فسخ معامله توسط شخص ثالث در 3 حالت انجام می شود:
•    ادعای مالکیت و داشتن سند رسمی به نام خود
•    دارا بودن سند عادی و قولنامه فروش
•    داشتن حکم قطعی دادگاه در خصوص اعلام مالکیت

چگونه مزایده را باطل کنیم؟

خواهان دعوی ابطال مزایده میتواند شکایت خود را در حین معامله، مهلت قانونی آن و یا بعد از اتمام جلسه فروش، ارائه دهد. خواهان دعوی ممکن است محکوم علیه و یا شخص ثالث باشد.
* اگر محکوم علیه نسبت به این موضوع اعتراض داشته باشد، یک لایحه به واحد اجرای احکام و دادگاه بدوی تقدیم میکند. در صورت اثبات دلایل محکوم علیه، حراج باطل میشود.
* چنانچه معترض به حکم فروش، شخص ثالث باشد، ابتدا باید اعتراض و دادخواست خود را ثبت نماید. سپس نسبت به لغو حراج از طریق دادگاه اقدام کند.
برای اینکه با این دسته از مشکلات مواجه نشوید، لازم است پیش از انجام معامله بدانید مزایده چیست و مراحل و قوانین برگزاری آن کدامند.

مرجع رسیدگی به ابطال مزایده در صلاحیت کیست؟ 

 مرجع صالح رسیدگی به این دعوی با توجه به برگزارکننده حراج و شرایط معامله متفاوت است.
مطابق " ماده 172 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی " مراجع صلاحیتدار برای رسیدگی به فرایند ابطال حراج عبارتند از:
1.    اداره ثبت اسناد و املاک منطقه: 
چنانچه شخص ثالث، خواهان فسخ سند ثبتی باشد و نسبت به عملیات اجرایی حراج شکایت داشته باشد، رئیس اداره ثبت می تواند به این موضوع رسیدگی کند.
2.    هیات نظارت ثبت: 
هنگامی که شاکی نسبت به امور ثبت املاک و اسناد و یا اشتباه بودن اجرای حکم، اعتراض داشته باشد میتواند به هیات نظارت مراجعه کند.
3.    دادگاه عمومی حقوقی: 
مرجع رسیدگی به ابطال حراج بعد از انتقال مال و ثبت سند، دادگاه عمومی حقوقی است. هرگاه معترض، علاوه بر درخواست لغو عملیات اجرایی، خواهان باطل شدن سند رسمی نیز باشد، لازم است به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه نماید.

مهلت دادخواست ابطال مزایده

بنابر ماده 142 قانون اجرای احکام مدنی، مهلت اعتراض به مزایده و دادخواست لغو آن، ظرف مدت یک هفته از تاریخ انجام معامله است. هرگونه اعتراض خارج از این مهلت قانونی پذیرفته نیست.

آیا فسخ معامله ثبتی بعد از انتقال سند امکان پذیر است؟

بله. ابطال مزایده بعد از انتقال سند با طی شدن مراحل قانونی و زیر نظر دادگاه امکان پذیر است.
به زبان ساده، دادگاه عمومی یا اجرای احکام میتواند مال فروخته شده را به وضعیت قبل برگرداند اگر:
•    قیمت تعیین شده اختلاف زیادی با ارزش واقعی مال داشته باشد.
•    تشریفات قانونی حراج رعایت نگردد.
•    میان خریدار و سایر افراد و یا فروشنده تبانی صورت گیرد.
•    خریدار فرد ممنوع المعامله باشد.
•    حقوق اشخاص ثالث پایمال شود.
•    مال مورد معامله پیش از تاریخ بازداشت، توقیف یا در رهن باشد.
•    مدیون در اسناد ذمه ای به عنوان ورشکسته شناخته شود.
•    اموال توقیفی جزو مستثنیات دین باشند.

 دلایل ابطال مزایده ملک ورثه ای

چنانچه وراث برای فروش ملک ورثه ای توافق نداشته باشند، دادگاه، دستور حراج ملک را صادر میکند. حال ممکن است ورثه یا دیگر اشخاص نسبت به این معامله اعتراض داشته باشند.
آیا امکان اعتراض و جلوگیری از حراج ملک ورثه ای وجود دارد؟ بله. اشخاص ذینفع و ورثه میتوانند با ارائه دلایل قانونی، درخواست لغو حراج را به دادگاه صالح ارائه دهند. این معامله به دلایل مختلفی باطل میشود که عبارتند از:

•    قیمت گذاری اشتباه ملک:

قیمت ملکِ مزایده ای معمولا کمی پایینتر از بازار است. گاهی اوقات ممکن است کارشناس دادگستری قیمتی بسیار بالاتر یا پایین تر از ارزش واقعی ملک در نظر بگیرد. در این مواقع شرکت کنندگان و وراث میتوانند اعتراض خود را به دادگاه ارائه دهند.

•    فسخ حراج به دلیل عدم ابلاغ:

اطلاع رسانی جهت فروش ملک ورثه ای باید به تمام وراث ابلاغ شود. در صورتی که هر کدام از ورثه از برگزاری جلسه فروش اطلاع نداشته باشند، مجازند درخواست ابطال حراج را به دادگاه ارائه دهند.

•    تخلف در فرایند برگزاری حراج:

در صورتی که مکان و زمان برگزاری حراج، بدون اطلاع قبلی تغییر کند و یا در محل و زمان اعلام شده برگزار نشود، ورثه یا شخص ذی نفع می تواند شکایت خود را به دادگاه ارائه نماید. 

•    مشکلات حقوقی ملک: 

یکی دیگر از دلایل جلوگیری از مزایده ملک موروثی، داشتن مشکلات حقوقی است. از جمله این مشکلات میتوان به عدم شفافیت در مالکیت، وجود بدهی، مشکلات مالیاتی، دعاوی تصرفات غیرقانونی و... اشاره کرد. در صورت اثبات یکی از این موارد، میتوانید برای باطل نمودن معامله اقدام نمایید.

•    تضییع حقوق ورثه در تقسیم ارث: 

در شرایطی که بعد از فوت موروث، تقسیم ارث به درستی صورت نگیرد و به دنبال آن حقوق بعضی از وراث تعضییع شود، امکان فسخ حکم فروش ملک وجود دارد.

سوالات متداول

1.    آیا ابطال مزایده بابت مهریه قانونی است؟ اگر قانونی است به چه صورت انجام میشود؟
بله. اعتراض به حراج اموال برای مهریه قانونی است. لغو این معامله، ظرف مدت یک هفته از جلسه فروش با ارائه دادخواست موجه و قانونی به دادگاه صالح قابل پیگیری است.

2.    دلایل ابطال مزایده بانکی چیست؟
از جمله دلایل فسخ قرارداد بانکی در اجرای احکام می توان به این موارد اشاره کرد:
•    لغو حراج به دلیل عدم ابلاغ حکم و تاریخ جلسه فروش به طرفین
•    ارزیابی و قیمت گذاری نادرست اموال
•    انقضای مهلت 6 ماهه از زمان ارزیابی کارشناس
•    باطل بودن قرارداد بانکی اعطای تسهیلات
•    تقلب یا تبانی در فرایند معامله
•    در رهن بودن یا تعلق اموال به شخص ثالث
•    انتخاب کارشناس فاقد تخصص نسبت به شرایط اموال
•    عدم رعایت تشریفات معامله

3.    جبران خسارت ابطال مزایده چگونه است؟
اگر در اثر لغو حراج، شرکت کنندگان یا برندگان متحمل خسارت شوند، برگزارکننده حراج موظف به جبران خسارت است. این زیانها معمولا شامل سپرده و ودیعه، وجه پرداخت شده توسط برنده و دیگر خسارت های مالی شرکت کنندگان است.

4.    رای وحدت رویه ابطال مزایده چیست؟
رای وحدت رویه به زبان ساده یعنی: زمانی که در شعب مختلف دادگاه یا دیوان عالی کشور، نسبت به یک مورد مشابه حقوقی، کیفری و... آرای مختلفی صادر شود، دادستان کل کشور یا رئیس دیوان عالی مکلف است با هدف ایجاد وحدت آرا از طریق هیات عمومی دیوان عالی، یک رای واحد صادر نماید.
رای وحدت رویه ابطال مزایده نیز زمانی صادر میشود که دادگاه بدوی، دادگاه تجدید نظر و... نسبت به این دعوا ، نظرات متفاوتی داشته باشند.
برای مثال چنانچه بیش از 6 ماه از قیمت گذاری ملک گذشته باشد و با همان قیمت قبلی، جلسه حراج برگزار شود، محکوم علیه حق دارد برای باطل کردن حراج، درخواست دهد. حال اگر یکی از شعب دادگاه این دعوی را وارد ندانسته و شعبه دیگر دعوا را قابل استماع بداند، دادستان یا دیوان عالی اقدام به صدور رای وحدت رویه میکند.

جمع بندی

دعوی ابطال مزایده یعنی فسخ معامله حراج به دلایلی از جمله: فروش در زمان و مکانی مغایر با متن آگهی، ارزیابی و قیمت گذاری نادرست اموال، ممنوع المعامله بودن خریدار، اعتراض شخص ثالث و ... .
لغو حراج ممکن است بعد از انتقال سند باشد یا قبل از آن. چنانچه دادگاه، تایید نهایی را صادر کند، معامله باطل شده و سند به حالت قبلی برمیگردد.
شرکت کنندگان در معاملات بزرگ ممکن است با اینگونه مسائل مواجه شوند. به همین جهت، پارس نماد داده ها مرجع رسمی مناقصات و مزایدات کشور، تلاش میکند با آموزش های مفید در بخش وبلاگ خود، معامله گران را در این خصوص یاری کند.
پیشنهاد ویژه: اگر قصد دارید به لیست مزایده خودروهای دولتی، حراج اموال تملیکی، املاک و زمین و... دسترسی پیدا کنید به صورت رایگان در این وبسایت ثبت نام نمایید.